Покупка квартиры в ипотеку (вторичка): пошаговая инструкция

Правильный порядок оформления вторичного жилья с привлечением банковского учреждения

При покупке квартиры в ипотеку какой-либо пошаговой инструкции не существует, есть определённые действия на конкретных этапах, которые могут незначительно видоизменяться, что обусловлено внутренней политикой банка, а также вновь вступившими в силу изменениями в основные законы, регулирующие рассматриваемую сферу экономической деятельности. Причём последнее происходит гораздо чаще, хотя Законодатель обещает, что в ближайшее время каких-то кардинальных новшеств не предвидится, а законы в данной области приведены практически в полное соответствие и “созвучность” между собой.

Многие квалифицированные юристы в указанной области права утверждают, что произойти чего-то непредвиденного в ближайшее время не должно, так что оставим это на их совести и перейдем непосредственно к тому, как купить квартиру в ипотеку, а также с чего при этом начать.

Важно! Особых сложностей здесь нет: требуется лишь подобрать наиболее приемлемые условия, предлагаемые банком и проследить за тем, чтобы квартира впоследствии не оказалась под обременением. Например, если говорить о хорошей работе службы безопасности сбербанка, то о последнем пункте беспокоиться будет не нужно, поскольку процедура проверки квартиры, которая в будущем становится предметом залога, отрегулирована и налажена здесь очень хорошо

Например, если говорить о хорошей работе службы безопасности сбербанка, то о последнем пункте беспокоиться будет не нужно, поскольку процедура проверки квартиры, которая в будущем становится предметом залога, отрегулирована и налажена здесь очень хорошо.

Итак, процесс покупки недвижимого имущества с привлечением финансовых средств банковского учреждения выглядит следующим образом:

  • гражданин должен определиться с самим банком и выбрать наиболее подходящие условия;
  • найти оптимальную для себя квартиру, которая будет соответствовать всем его запросам. Можно провести собственную проверку юридической чистоты выбранного объекта;
  • подготовить минимально необходимый пакет документов, если основные требуемые документы находятся в разных местах.

На последнем остановимся подробнее, поскольку реализация жилья всегда сопровождается предоставлением и оформлением каких-то документов, число и наименование которых будет зависеть от запросов конкретного выбранного банка и предмета залога.

Банковская ипотека на покупку жилой квартиры, как правило, будет сопровождаться следующим набором документов:

  1. Паспорт гражданина РФ, а также второй на выбор официальный документ, который будет удостоверять личность (военный билет, водительские права). Указанные документы должны будут предоставить все поручители и созаемщики, если они требуются для выдачи займа под залог недвижимости.
  2. Порядок покупки квартиры в ипотеку предполагает наличие всех справок, которые смогут подтвердить трудовую занятость заемщика, а также его доход, соответствующий возможности брать недостающую денежную сумму в банке. Это может быть трудовая книжка, действующий договор о трудоустройстве, справка 2-НДФЛ.
  3. Также может понадобится свидетельство о заключении брака (при его наличии) и диплом о получении образования. Не будут лишними устанавливающие право собственности бумаги на то или иное недвижимое имущество, которое может выступать в качестве дополнительного залога, либо пассивного дохода будущего заемщика.

Как правильно взять ипотеку на вторичное жилье

Сделать правильный выбор и подобрать оптимальные параметры кредитной сделки, которые не будут обременительными на протяжении всего периода обслуживания займа, помогут квалифицированные сотрудники кредитных учреждений.

Основной параметр, который в значительной степени влияет на конечную сумму ипотечного кредита — это доход заявителя. Но не стоит огорчаться, если у вас возникнут проблемы с подтверждением и размером дохода, ведь можно привлечь созаемщиков, в этом случае будет учитываться совокупный доход.

Если вы являетесь участником зарплатного проекта Банка или имеете возможность привлечь созаемщиков (например, родителей или супруга) это будет существенным плюсом и увеличит ваши шансы на получение большей суммы займа на выгодных условиях.

У семей с детьми есть дополнительное преимущество в виде сертификата на материнский капитал, который оформляется при рождении второго и последующего ребенка. Средства можно направить на первоначальный взнос или использовать при досрочном погашении кредита.

Имея на руках всего 10-15 % от полной стоимости квартиры для первоначального взноса можно реально купить отдельную, собственную квартиру. Следует помнить что, чем выше доля собственных средств, тем ниже будет процентная ставка и больше сумма ипотечного кредита.

Многие потенциальные заемщики сомневаются, нужна ли помощь риелторов, оправданы ли нотариальные затраты при оформлении ипотеки. Можно утверждать, что служба безопасности банка обладает большими полномочиями для идентификации собственников и объекта недвижимости, чем риелторские агентства. Покупка вторичного жилья в ипотеку — это дополнительная защита имущественных интересов, в первую очередь, для покупателя, т.к. банк, выдавший кредит, заинтересован в прозрачности сделки, и если будут сомнения, вам предложат найти другую квартиру, обезопасив от мошенников. Приостановка сделки в Росреестре невыгодна ни сторонам сделки, ни банку.

Очень важно, чтобы до сделки купли-продажи выписались все прежние собственники или прописано в договоре, что «по истечении сколько-то дней обязуемся выписаться». Особенно важно, если это пенсионеры и семьи с несовершеннолетними детьми.. В заключение приведем этапы оформления ипотеки на вторичное жилье :

В заключение приведем этапы оформления ипотеки на вторичное жилье :

  • рассчитать свои финансовые возможности;
  • собрать полный пакет документов на заемщика;
  • найти банк, который одобрит вашу кредитную заявку;
  • выбрать ипотечную программу, наиболее выгодную для вас;
  • найти квартиру, которая будет соответствовать вашим запросам;
  • обговорить существенные моменты предстоящей сделки (дата заключения договора, механизм передачи денег, обязательства сторон о предоставлении документов, выписке из квартиры, форс-мажор);
  • внести аванс и составить предварительный договор;
  • передать в банк документы на квартиру и собственников;
  • заказать оценку и оплатить страховку;
  • встреча в банке для подписания документов и расчета;
  • передача документов на регистрацию в Росреестр (по предварительной записи или живой очереди);
  • получение документов после успешной регистрации;
  • окончательный расчет с продавцом.

Отвечая на вопрос, можно ли брать вторичку в ипотеку, приводятся множество аргументов за/против, но решать приходится каждому самостоятельно. Несмотря на значительные суммы переплат по графику платежей всего периода действия кредитного договора, ипотека остается единственно возможным вариантом приобретения собственного и уютного жилья. К тому же банки не ограничивают заемщиков при досрочном погашении кредита, и при улучшении финансового состояния можно не растягивать платежи в соответствии с графиком, а досрочно погасить кредит полностью или частично. В итоге вы получаете квартиру без обременения с возможностью свободно распоряжаться уже собственным имуществом.

Застрахуйте приобретение

Не поленитесь и застрахуйтесь максимально. Страшно и вам, и банку, поэтому условия страхования при покупке квартиры в ипотеку описываются очень подробно.

Традиционное ипотечное страхование представляет собой:

  • страхование жизни заёмщика на полную стоимость кредита плюс проценты по нему;
  • страхование недвижимости (конструктивных элементов);
  • страхование титула (права собственности).

Главное отличие страхования квартиры в новостройке заключается в том, что, пока не построен дом, банку нечего страховать, кроме жизни заёмщика. Недвижимость ещё не существует, а страхование титула бессмысленно: сделок с квартирой ещё не было, нарушить чьи-то права пока никто не мог, так что и посягать на право собственности заёмщика тоже никто не может.

Посмотрите договор долевого участия (ДДУ), который вы будете заключать с застройщиком — там могут быть прописаны дополнительные условия страхования.

Страховка при ипотеке — это всегда хорошо. С ней спокойнее жить. При ежегодном продлении договора страхования банки предусматривают пониженный процент кредита, в противном случае процент растет.

Возможно, и вы будете волноваться наравне с банком. Тогда в частично построенном доме возведённые конструкции можно застраховать от повреждения или уничтожения. Плюс можно застраховать финансовый риск. Тогда, если не получится оформить квартиру в собственность (например, госкомиссия не примет объект), от страховой можно получить сумму, равную стоимости недвижимости, указанной в договоре.

К сожалению, застраховаться от срыва сроков строительства или недостроя здания нельзя. Поэтому к выбору застройщика стоит подойти очень тщательно.

И напоследок: помните, каждому, кто решил взять ипотеку было тревожно. И сейчас с ней живут миллионы людей, и у них всё получается!

Необходимые документы при продаже и приобретении

От продавца:

  1. Действующие паспорта всех собственников недвижимости и свидетельства о рождении, если есть собственники-дети.
  2. Документы, подтверждающие право собственности. Это может быть выписка из Росреестра (выписана не больше месяца назад).
  3. Правоустанавливающие документы:
    • договора дарения, купли-продажи, мены;
    • документы, подтверждающие права наследования.
  4. Выписка из домовой книги. Она показывает количество зарегистрированных людей в данной квартире. Получить ее можно в паспортном столе.
  5. Разрешение органов опеки и попечительства. Его нужно получить, если среди собственников есть несовершеннолетние лица. Для этого понадобятся следующие документы:
    • паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
    • паспорта родителей (опекунов);
    • техпаспорт продаваемой/покупаемой недвижимости;
    • выписка из домовой книги.

    Рассмотрение заявления органами опеки производится в течение 2 недель.

  6. Согласие супруга на продажу (при условии совместно нажитой собственности). Оформляется у нотариуса.
  7. Нотариальная доверенность. Необходима, если от имени продавца будет действовать доверенное лицо. Стоимость оформления порядка 1500 руб. Нотариус запросит паспорта обеих сторон.
  8. Если покупатель планирует производить операцию с использованием ипотеки, понадобится оценка недвижимости. От продавца требуется обеспечить доступ в помещение.
  9. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Берется в управляющей компании.
  10. Техпаспорт квартиры. Его можно заказать в БТИ. Срок оформления — 1 месяц.
  11. После подписания предварительного договора купли-продажи, продавец получает аванс. В зависимости от согласованных условий сделки может понадобиться:
    • расписка о получении денежных средств (с указанием суммы сделки, даты проведения, паспортных данных участников соглашения);
    • наличие лицевого счета в банке (реквизиты для оплаты в таком случае стоит подготовить заранее).
  12. Расписка о получении второй суммы по основному договору.

От покупателя с ипотекой:

  1. Покупатель предъявляет паспорт продавцу для заключения предварительного договора купли-продажи.
  2. Требования к документам для оформления ипотеки отличаются в зависимости от банка и от выбранной кредитной программы. Как правило, требуется предоставить:
    • паспорт заемщика и его законного супруга;
    • документы, подтверждающие занятость (трудовая книжка, договор найма);
    • документы, отражающие размер ежемесячного дохода (справка 2-НДФЛ или по форме банка).
  3. Когда выбран объект кредитования, в банк относят:
    • копию паспорта продавца;
    • доверенность (если сделка осуществляется не собственником);
    • правоустанавливающие документы на недвижимость;
    • выписку из ЕГРЮЛ;
    • технический паспорт;
    • выписку из домовой книги;
    • реквизиты лицевого счета.

Банк может запросить дополнительные документы. Например, справку о дееспособности продавца.

Более детально о необходимых документах для покупки и продажи ипотечной недвижимости читайте в нашей статье.

Получение налогового вычета

После оформления права собственности покупатель вправе компенсировать часть расходов через заявление на имущественный налоговый вычет. Воспользоваться такой возможностью могут только официально работающие граждане, которые регулярно уплачивают НДФЛ. К обязательным условиям также относятся следующие:

  • Недвижимость куплена за личные средства или в ипотеку.
  • Продавцом не являлся близкий родственник или работодатель.
  • Для приобретения не привлекались средства государственной субсидии (маткапитал и т. п.)
  • Покупатель ранее не использовал свое право на налоговый вычет в полном объеме.

На заметку! Максимально допустимая сумма вычета зависит от способа покупки жилья: 260 000 руб. (13% от 2 млн. руб.) по сделкам за «наличку» или 390 000 руб. (13% от 3 млн. руб.) при использовании ипотеки.

Обращение к услугам риэлтора

Если одна из сторон сделки или обе стороны решили, что не смогут самостоятельно купить-продать квартиру, а обратились к риэлтору, то в проведении процедуры возникают специфические отличия, существенно облегчающие её проведение и увеличивающие шансы купить квартиру правильно. Взамен за соразмерную сумму средств, уплаченную за получение услуги, стороны получают помощь специалиста, выражающуюся в нижеследующем:

  • поиск объекта (покупателя);
  • организация просмотров объектов;
  • помощь в подготовке документации;
  • проверка правоспособности продавца и объекта;
  • составление договоров;
  • сопровождение сделки и передачи денег;
  • дополнительные услуги – по договорённости.

Расчёт за услугу осуществляется по преимуществу по результату организации сделки, из средств продавца.

Если заинтересованное в сделке лицо дорожит своим временем или сомневается в собственной компетентности, правомерно стремясь избежать рисков – стоит обратиться к риэлтору. Лица, владеющие юридической грамотностью и уверенные в благополучном разрешении вопроса за счёт собственного ресурса, могут обойтись без данных услуг, что позволит им сэкономить определённую денежную сумму.

Пошаговая инструкция: действуем без промедлений

Начинается самое интересное – приобретение. Как правило, данный процесс занимает порядка двух-трёх недель. Изредка затягивается до месяца. Но это только в том случае, если Вы уже успели:

  1. Найти жильё.
  2. Договориться с собственником.
  3. Получили согласие от банка.

Вы уже сейчас должны чётко понимать то, сколько и когда придётся платить банку. Отнеситесь к этому максимально серьезно и подумайте над всевозможными вариантами развития событий.

Выбираем банк-кредитор

Ипотечные кредиты выдаются множеством российских банков от Сбербанка до Альфа Банка и других. При выборе следует ориентироваться на следующие факторы:

  • Процентная ставка;
  • Срок кредитования;
  • Размер первоначального взноса;
  • Дополнительные платежи (если имеются);
  • Репутация организации (если это Сбер или Альфа, то можно об этом пункте и вовсе забыть).

В большинстве своём людям приходится сталкиваться со следующими условиями:

  1. Ставка от 9,5 до 13 процентов годовых.
  2. Первоначальный взнос от 10-ти процентов (чаще всего – больше).

Обязательно изучите сайты банков либо сходите в филиал и поговорите о наличии программ для молодых семей. Они существуют, но о них редко говорят, потому что банку выгоднее «впарить» Вам обычную ипотеку с повышенной ставкой.

Оцениваем недвижимость

Сразу отметим, здесь без профессионального оценщика не обойтись. «На глаз», сравнения аналогичных предложений по сайтам самостоятельно и другие подобные варианты – мимо. Тем более, от суммы, указанной в отчёте зависит размер окончательного кредита.

В зависимости от того, в каком городе Вы проживаете, услуги оценщика могут обойтись от 6 до 40 тыс. руб.

Собираем необходимые документы

Их достаточно мало, поэтому данный процесс много времени не отнимет. Вам потребуются:

  • Копия трудовой книжки;
  • Справка с места работы, где будет указан Ваш заработок за последние 6-12 месяцев;
  • Отчёт от оценщика;
  • Подтверждение наличию доп. доходов (если таковые имеются);
  • Расширенная выписка из ЕГРН;
  • Технических план квартиры из БТИ с экспликацией;
  • Копия Вашего паспорта;
  • Копия паспорта продающей стороны;
  • Копия документов на недвижимость.

Если квартира продаётся человеком, состоящим в законном браке, в обязательном порядке будет запрошена согласие второй стороны (важно, чтобы оно было заверенным нотариально)

Заключаем кредитный договор

Здесь как таковая инструкция не нужна – в банке Вам всё более чем подробно объяснят

Однако, на определённые пункты кредитного договора внимание обратить всё же следует. И это:

  1. Адрес квартиры.
  2. Чисто комнат.
  3. Общая площадь.
  4. Реквизиты обеих сторон.
  5. Наличие иных обязанностей с Вашей стороны.
  6. Условия, при которых кредитную ставку могут повысить.
  7. Пени, штрафы и прочее на тот случай, если платежи будут поступать не вовремя.

Так что, будьте внимательнее. Одна единственная ошибка может стоимость Вам немало денег. Даже, если она была допущена неумышленно.

Оформляем договор купли-продажи

Вот мы и приступили к самому основному, совсем скора квартира станет Вашей собственностью. Как только все нюансы были согласованы, Вы можете приступить к данному этапу. В договоре должно содержаться следующее:

  • Данные всех сторон;
  • Чёткое описание квартиры, а также документы, подтверждающие право на собственность (пока что речь о продавце);
  • Стоимость сделки;
  • Обязанности сторон;
  • Права сторон;
  • В каком порядке будет производиться расчёт (необходимо сослаться на договор по ипотечному кредитованию);
  • Ответственность обоих сторон.

Вы можете составить договор как в обычной письменной форме, так и нотариуса, попутно заверив его. В последнем случае будут дополнительные траты – безвозмездно никто такого делать не будет.

Регистрируем сделку, передаём деньги и получаем квартиру

  • Регистрируем договор в Росреестре, для этого придётся оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч руб.;
  • Оформляем выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что квартира перешла в Вашу собственность;
  • Переводим кредит, отдаём его лично в руки и так далее – на Ваше усмотрение.

Как видите, покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке с нашей пошаговой инструкцией не представляет совсем ничего сложного. Более того, этот процесс может отнять значительно меньше времени, если Вы будете делать всё в темпе, без лени со своей стороны.

Какие есть требования?

К жилью

Банки предъявляют определенные требования к состоянию жилой площади и ее расположению. В каждом из банков они индивидуальны, но существует ряд особенностей, которых придерживаются почти все кредитные организации:

  1. Квартира не может быть расположена в доме с двумя этажами, или находиться в частном секторе.
  2. По степени износа дом не может быть ветхим или подлежать сносу в ближайшее время.
  3. Дома, возведенные из блоков, и старые «хрущевки» не приветствуются банковскими организациями.
  4. Квартиры, расположенные на последнем и первом этажах, а также в подвалах, плохо одобряются.
  5. Здание не может принадлежать к числу общежитий или подъездов гостиничного типа.
  6. Дом не должен быть назначен на реконструкцию с предстоящим отселением.

Справка! Если у покупателя возникли вопросы, касающиеся отселения или сноса, он может разрешить их, обратившись в местную администрацию по району или городу.

К заемщику

Банки выдвигают определенные критерии для участия клиентов в качестве заемщиков банка. Это связано с тем, что банк не заинтересован в потере финансовых средств, но он также не хочет отказывать клиентам сразу и поэтому предлагает предоставить наиболее подробную информацию о личности обращающегося лица.

К условиям для заемщика относится:

  • наличие гражданства РФ. Есть небольшое количество банков, предлагающих оформление ипотеки для иностранцев, один из таких банков – Транс-Банк;
  • банки предпочитают, чтобы место жительства заемщика было рядом с тем отделением, куда он обращается с заявкой на ипотеку, наиболее лояльно к этому вопросу относится «Тинькофф Банк»;
  • возрастные ограничения: кредит могут одобрить только после 21 года и, как правило, до 65 лет. Наиболее лояльные требования со стороны Сбербанка;
  • определенные типы заемщиков, обращающихся в банк, могут рассчитывать на специальные программы, например, они могут получить льготную ипотеку;
  • доход заемщика не должен быть менее сорока процентов от заявленного платежа на ежемесячной основе;
  • обычно предъявляются условия по месту работы, на котором нужно пробыть не менее полугода.

Возможно ли ипотечная покупка и продажа вторички?

Вторичное жильё является объектом недвижимого имущества, которое вправе участвовать в имущественных сделках, при условии его оформления в собственность на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.91 г. Или, если оно заведомо приобреталось в собственность согласно нормам статей 130, и других гражданских законодательных актов.

Основные нормы, регулирующие вступления в права собственности на жильё, внесены в § 7 главы 30 ГК РФ. Его можно как покупать, так и продавать. Оно же подходит под категорию объектов, которые могут оформляться в ипотеку, что определяет Федеральный закон об ипотеке от 16.07.98 г. № 102-ФЗ, также представленный в новой редакции от 7.05.13 г.

Исключения, не подлежащие кредитованию, составляют объекты вторичного рынка жилья, не находящиеся в собственности частных лиц, или отнесённые к специальным категориям:

  • ветхое и аварийное жильё;
  • дома подлежащие сносу;
  • жильё в залоге и обременении.

Препятствием к оформлению ипотеки может послужить любая причина, снижающая стоимость приобретаемого жилья. В частности:

  1. год постройки;
  2. район расположения;
  3. соответствие стоимости и качества;
  4. отсутствие инженерных коммуникаций и т.п.;
  5. кредитная история клиента.

Так как банки стараются не одобрять кредиты на приобретение проблемных квартир, то нельзя рассчитывать на оформление покупки до момента одобрения титула квартиры и эффективности покупки, со стороны банка.

Заключение кредитного договора

Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение

Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры

Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.

Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 10% годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 12,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс

рублей (1 млн.*2,8%).

Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.

Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.

Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика

Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.

Еще одно важное условие – возможность досрочно погасить кредит. Это предусмотрено законом

Однако банки идут на хитрость и обуславливают это право дополнительными платежами.К примеру, в кредитном договоре может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения кредита заемщик уплачивает банку единовременную выплату в сумме 1% от возвращаемой суммы сверх досрочно возвращенного кредита.

При подписании договора с использованием ипотеки, адекватно оцените свои финансовые возможности, что в дальнейшем позволит избежать проблем по полученному кредиту (см. также ипотека с материнским капиталом и развод супругов).

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий